Как легально сдавать квартиру в аренду
Неформальная аренда квартир сопряжена с рядом проблем. Если сосед пожалуется в налоговую инспекцию, последует чек, и владелец будет привлечен к ответственности за уклонение от уплаты налогов. Вы должны заплатить подоходный налог со всей суммы аренды и заплатить штраф. Необходимо выплачивать около 20% от валового дохода.
Содержание статьи:
- Что нужно предусмотреть заранее
- Как правильно оформить договор с жильцами
- Как зарегистрировать договор
- Что делать, если квартира в ипотеке
- Что делать, если жильцы не хотят выезжать
- Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
- Как уплачивать налоги
- Как выгоднее сдавать квартиру
- Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Незаконная аренда может привести к конфликтам с арендаторами. Например, он может сломать что-то и отказаться ремонтировать это за свой счет. Или же они могут даже прихлопнуть его и задержать выплату. Возможны различные ситуации.
Что нужно предусмотреть заранее
Узнайте, как снять квартиру, не нарушая закон, и какой налоговый план выбрать.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы не являетесь самостоятельным предприятием, вы не можете арендовать доли — вы должны запросить разрешение у других владельцев. Вы не сможете снять или сдать квартиру, если откажетесь работать вместе.
Если другие владельцы согласны, вы должны получить их письменное согласие и подтвердить его. Только после этого вы можете самостоятельно искать арендаторов.
Заключите с жильцами договор
Обычно при нелегальной аренде не заключается соглашение не афишировать доходы. Однако отсутствие договора не мешает налоговым органам — доказать доход и неналоговые факты можно и другими способами.
Отсутствие согласия пагубно сказывается на всех составляющих отношений. Если отношения не оформлены, арендодателю становится сложнее предъявить иск к арендатору и потребовать в суде компенсацию за ущерб, нанесенный квартире, или за просрочку платежей.
По договоренности легче наладить отношения с соседями и управляющими компаниями. Это позволяет жильцам уйти и открыто заявить, что они не боятся выписать чек или пожаловаться в полицию.
Жильцы без согласия не могут быть зарегистрированы в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Юридически правильно использовать термин «аренда», когда квартира сдается в аренду организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды.
Правильно говорить об аренде, если квартиру снимает частное лицо В этом случае арендатор является арендодателем, а арендатор — арендатором. В этом случае договор аренды должен быть расторгнут. Эта процедура регулируется главой 35 Гражданского кодекса.
Однако даже если вы неосознанно заключили договор аренды, вы все равно можете обратиться в суд, чтобы отстоять свои права и заплатить налог. Неправильная формулировка может быть признана технической ошибкой.
Законодательством не предусмотрен конкретный тип. Должны быть соблюдены общие требования гражданского законодательства. Помимо условий договора, необходимо указать имена и фамилии обеих сторон, паспортные данные и контактную информацию.
Кто будет проживать
В договоре должно быть указано, с кем вы заключаете договор и кто определяет, кто проживает в квартире — не всегда это одно и то же лицо.
Например, вы можете поселить в квартире студента, но заключить договор с родителями, так как они несут ответственность за состояние квартиры и оплату аренды.
Срок действия
Статья 683 Гражданского кодекса гласит, что максимальный срок действия договора составляет пять лет. Существует два варианта аренды
- Договоры аренды на более короткие сроки — до одного года.
В дальнейшем его можно продлить. Это означает, что его можно продлить через 11 месяцев после подписания сделки.
- Долгосрочные договоры аренды продолжительностью более одного года.
Такие договоры должны быть зарегистрированы в Реестре, поскольку они являются ограничениями прав собственности (веса).
Условия оплаты
Они определяют, как и когда арендодатель перечисляет вам платеж. Вы можете заплатить наличными, но лучше иметь письменный чек. Это позволит избежать того, что арендодатель скажет, что уже заплатил вам и «не помнит». Если у вас нет квитанции, вам не заплатят.
Лучше получать деньги по карте. Таким образом, вы сможете легко отслеживать все платежи.
Штрафы за просрочку платежей
Если в договоре не указаны конкретные правила расчета просроченных платежей, применяется статья 395 Гражданского кодекса. Размер процентов определяется базовой ставкой центрального банка на дату расчета.
Арендатор может отказаться платить штраф, в этом случае он должен быть взыскан в судебном порядке.
Условия оплаты ЖКУ
В договоре стоит четко прописать, кто и как оплачивает все коммунальные платежи.
Например, арендодатель несет ответственность за все эксплуатационные расходы, а арендатор должен оплачивать счета за газ, воду и электричество. Также следует добавить штрафы за просрочку платежа.
Предмет договора
Вы должны указать, что данное лицо арендует квартиру по такому-то адресу, принадлежащую такому-то лицу. Заполните технические данные жилья — площадь, этаж, вход и т.д. — Договор аренды.
Обеспечительный платеж
Обычно называется депозитом. Это сумма, выплачиваемая арендодателю, если арендатор что-то сломал или нарушил договор.
Депозит иногда называют арендной платой за предыдущий месяц. Однако здесь есть свои опасности. Арендатор может жить в квартире до последнего месяца, а затем сделать что-то не так и уйти, что потребует взыскания компенсации через суд или полицию.
Обратите внимание на сумму залога и причины, по которым арендодатель может его удержать. Это может быть нарушение договора, порча мебели, повреждение квартиры или неуплата коммунальных платежей.
Условия одностороннего расторжения
Переговоры возможны, так как закон не устанавливает никаких особых требований. Например, укажите, что арендатор имеет право расторгнуть договор в любое время за оплату за месяц вперед, но деньги остаются у арендодателя.
Добавьте пункты о том, как можно расторгнуть контракт. Например, для проверки состояния квартиры требуется личная встреча.
Акт приема-передачи
Укажите в договоре обязанность арендатора подписать соответствующие акты при въезде и при выезде. Добавьте шаблон к договору.
В самом договоре содержится вся информация о состоянии квартиры.
- Состояние ремонта. Рекомендуется сообщать об общем состоянии и дефектах отдельно. Например: «Квартира сдается после ремонта. Есть дефект на обоях в спальне — см. вложение — фото 1.
- Количество мебели и бытовой техники (указать на рисунке).
- Другие характеристики квартиры, на которые может повлиять арендатор. Например, запертая комната с их вещами, которую нельзя открыть.
К акту следует приложить фотографии квартиры и ее содержимого. Вы также можете добавить пункты об уборке. Например, если арендатор въезжает в чистую квартиру, она также должна быть убрана.
Дополнительные условия
Вы также можете добавить в договор аренды пункт о том, что арендатор обязан устранить ущерб, нанесенный имуществу соседей в случае затопления или другого повреждения, или оплатить ежегодную страховку от затопления и расходы на пожар.
Как зарегистрировать договор
Если договор аренды заключен на срок менее одного года, просто распечатайте копию и подпишите договор.
Если он длиннее, то его необходимо зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе в течение 30 дней с момента подписания — в самом ЗАГСе, в МФЦ или в электронном виде, если есть электронная подпись. Необходимо оплатить сбор в размере 2 000 рублей.
Что делать, если квартира в ипотеке
Убедитесь, что вам разрешено сдавать квартиру в аренду в соответствии с условиями ипотечного договора. Например, некоторые банки косвенно запрещают вам использовать недвижимость для сдачи в аренду, указывая, что вы досрочно погасите долг, если начнете сдавать жилье.
Существует несколько вариантов получения ипотечного кредита:
- Согласуйте план с банком через своего менеджера.
- Подписывать контракт на срок менее года. Проблемы обычно возникают из-за необходимости регистрации долгосрочного договора, так как квартира находится в залоге у банка, а Rose Least является его регистратором. Внести такие изменения в единый государственный реестр юридических лиц не представляется возможным.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одним преимуществом краткосрочного договора является то, что он решает вопрос, если арендатор отказывается платить и не желает переезжать.
Расторжение договора аренды теперь возможно только в том случае, если это предусмотрено статьей 687 Гражданского кодекса. 687 Гражданского кодекса РФ. Идея заключается в том, что арендатор может расторгнуть договор, предупредив об этом собственника за три месяца. Для собственника все сложнее — договор может быть расторгнут только в судебном порядке. Для этого должны быть серьезные причины — порча имущества.
Если арендатор не платит арендную плату, договор аренды может быть аннулирован в судебном порядке. Если договор зарегистрирован в Земельном кадастре, может быть установлен шестимесячный период задержки. Если контракт краткосрочный, достаточно просто не получать оплату в течение двух месяцев.
Таких проблем можно избежать, предоставив договору возможность расторгнуть контракт собственник а-o f-court. Например, письмо, зарегистрированное по адресу, предупреждающее арендатора о жалобе за месяц до ее подачи, с добавлением, что сам факт уведомления означает, что арендатор согласен сообщить об этом.
Такие оговорки, скорее всего, будут решаться в суде, но практика показывает, что этого часто бывает достаточно, чтобы найти компромисс с арендаторами.
Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
Министерство внутренних дел должно быть уведомлено, если квартира сдается в аренду физическому лицу на срок более 90 дней.
- Поставьте жильца на временную регистрацию.
- В качестве альтернативы напишите справку в местный отдел миграции о том, что с вами проживает гражданин без регистрации.
В противном случае вы нарушите статью 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000-5 000 рублей или 5 000-7 000 рублей, если квартира находится в Москве или Санкт-Петербурге. Если дом снимают люди, зарегистрированные в том же районе — нет проблем.
Зарегистрироваться можно в ближайшем МФЦ — прийти туда вместе с арендатором и взять с собой паспорт. Сотрудники МФЦ предоставят вам бланк заявления для подписания. Вы также можете предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Другой вариант — обратиться в местный иммиграционный офис Министерства внутренних дел.
Регистрация предоставляет жильцам только одно право — временное проживание в квартире. Регистрация также может быть удалена по запросу в МФЦ или Министерство внутренних дел. Это также бесплатно.
Как уплачивать налоги
Все зависит от того, является ли владелец физическим лицом, индивидуальным предпринимателем или индивидуальным бизнесом.
Физические лица
Все, что им нужно сделать, это подписать соглашение и подать декларацию о доходах за предыдущий год до 30 апреля.
Доходы, получаемые собственниками от аренды жилых помещений, облагаются подоходным налогом (ст. 1, § 1 Налогового кодекса). Физические лица платят подоходный налог по ставке 13%. Налог должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за истечением налогового периода.
К 2021 году ставка налога на доход, превышающий 5 млн рублей в год, увеличится до 15%.
Самозанятые
Вы можете зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мои налоги». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим будет применяться практически во всех регионах.
При сдаче в аренду физическим лицам выплачивается 4% от дохода. При сдаче в аренду предприятиям — 6%. Главное — не забывайте вместе с заявлением выписывать квитанцию на каждый платеж и отдавать ее арендатору.
Индивидуальный предприниматель
Здесь точная сумма налога зависит от системы налогообложения, выбранной индивидуальным предпринимателем. Если вы арендуете только одну квартиру, вам не нужен электронный кассовый аппарат. Согласно § 2, абзац 17, второе предложение Федерального закона 54-ФЗ, аренда квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю, освобождается от кассового аппарата на неопределенный срок.
На текущий счет можно получать деньги, но за их хранение нужно платить.
Вам следует уточнить налоговые ставки в местном налоговом управлении, поскольку для данного вида деятельности могут существовать специальные налоговые ставки.
Обычные цены следующие.
- ИП УСН «Доходы» — 6 % от общей суммы, указанной в договоре.
- Самозанятые налогоплательщики, применяющие упрощенный налоговый режим «доходы минус расходы» — 15% от суммы после вычета всех расходов по деятельности. Этот вариант обычно убыточен. Максимальные расходы, которые можно вычесть, — это расходы на коммунальные услуги. Можно добавить квитанции об оплате ремонта.
- Для индивидуальных предпринимателей, находящихся на патентной системе налогообложения, налоговые ставки варьируются от региона к региону. Чтобы узнать это, воспользуйтесь калькулятором.
Индивидуальные предприниматели должны платить соплатежи, которые в 2020 году составят 40 874 рубля плюс 1% от 300 000 рублей. Их можно покрыть за счет своевременной уплаты налогов — предприниматели имеют право на налоговый вычет на эту сумму. Однако, если квартира не используется, взносы должны быть уплачены.
Электронная бухгалтерия для индивидуальных предпринимателей. Упрощенная система налогообложения, единый налог на вмененный доход и подходит для ИП и ООО на патенте.
Налог уплачивается с сумм, указанных в договоре. Если коммунальные услуги включены в арендную плату, с них также уплачиваются налоги. Примите это во внимание, когда будете договариваться о цене.
Есть тонкие различия. Сумма, переданная арендатором для оплаты коммунальных платежей по счетчику, может быть вычтена из дохода, согласно Министерству финансов Российской Федерации.
Таким образом, если нет счетчика, то это доход. Если есть, то сумму можно вычесть из дохода, приложив к заявлению подтверждение расходов.
Как выгоднее сдавать квартиру
Наиболее выгодным вариантом представляется сдача квартиры в аренду через самозанятость, когда человек платит только налог в размере 4%, который затем вычитается из дохода. Однако есть одна особенность: люди, которые платят этот налог, не делают взносов в пенсионный фонд. Если вам не нужна пенсия, вы можете отказаться от этой опции.
Если вы выйдете на пенсию, вам нужно будет купить собственные пенсионные марки или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить взносы. Мы уже писали о том, как это сделать, в нашей статье Как самозанятые могут избежать отсутствия пенсии.
Быть самозанятым и платить зарплату в размере 13% обходится дороже.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Если арендаторы подходят, имеют нормальные отношения с соседями и получают деньги наличными, то проблем, скорее всего, не будет.
С другой стороны, если управляющая компания или соседи подадут жалобу в налоговую инспекцию или местный орган власти, на жильца может быть наложен штраф.
Штраф для физических лиц за недекларирование составляет 5% от валового дохода плюс уклонение от уплаты налогов, что составляет 40% от общей суммы. Кроме того, как правило, должны быть покрыты все обязательства за последние три года. Кроме того, незаконная предпринимательская деятельность без образования юридического лица или индивидуального предпринимателя может повлечь наложение штрафа в размере от 500 до 2 000 рублей.
Лучше брать кредиты на законных основаниях.
Работа, учет и декларации индивидуальных предпринимателей на упрощенной системе налогообложения и патентах без налогового бухгалтера.
